マンション投資1 固定資産税っていくらかかる？
固定資産税っていくらかかんの？
不動産投資をする上での重要事項です。
実際にいくらかかるか調べてみました！
固定資産税とは？
毎年1月1日における固定資産（土地、家屋）の所有者に対して、固定資産の所在地の市町村（東京都23区内は都）が課税する税金。
その年の4月1日からの年税額をすべて課税します。
例えば1月2日以後に土地を取得した場合、その年度の固定資産税を納める必要はないようです。
だいたい年5万円が相場です！
固定資産税、都市計画税の税率は、それぞれ次のようになっています。
課税標準とは、固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額のことで、固定資産税はこれを基準にして計算されます。つまり、土地や家屋を購入した時の金額に税率を乗じるわけではありません。課税標準は原則として3年に1度評価替えされることになっています。
課税標準は購入金額じゃなくて、年に1回送られてくると。
そして、3年に1回安くなる。
課税標準っていくらよ！？
例えば２，０００万円の中古ワンルームマンションを購入する場合
- 土地
（土地の購入価格=公示価格）×0.7
- 建物
評価額×0.6
土地800万円、建物1,200万円だとすると、
土地５６０万円
建物７２０万円
高っ！！ご安心下さい、ココから税軽減が待ってます！
課税標準の特例
住宅用地の固定資産税の課税標準については特例があり、税負担が軽減されます。主なものをご紹介します。
■住宅用地の場合
小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分） → 課税標準×1/6
一般住宅用地（住宅1戸あたり200㎡超の部分＝住宅の床面積の10倍までの住宅用地） → 課税標準×1/3
■新築住宅の建物の場合
120㎡（課税床面積）までの部分について、3年間あるいは5年間、固定資産税が1/2となる（ただし、平成30年3月31日までに新築された場合）。
上記以外の一般住宅 → 3年間
ただし、次の要件を満たす必要があります。
店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であること。
居住部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること（一戸建て以外の貸家住宅の場合は、一戸につき40㎡以上280㎡以下）
ワンルームマンションの土地
固定資産税１／６
都市計画税１／３にできますね！
建物 90万
土地 24万
固定資産税の負担範囲
マンションの場合は、自分が住む部屋の専有部分と住人が使う共有部分の両方の固定資産税を負担します。共有部分の負担額は、専有部分の割合に応じて決まります。
例えば、40戸のマンションに住む人が支払う固定資産税は、マンション全体(主に土地)の固定資産税を、戸数の40で割った額に、自分が住む専有部分(主に建物)の固定資産税を加えた税額になります。
これらの計算方式で、東京23区と地方都市の大体の固定資産評価額から、固定資産税・都市計画税を計算すると以下のようになります。
実際には、この金額から様々な減額措置が適用された上で、固定資産税が課税されます。
マンションの固定資産税はいくら？購入後にかかる税金の基礎と優遇制度 :gateway journal :楽天gateway（ゲートウェイ）
さてここまで、土地と建物に固定資産税、都市計画税がかかることがわかりました！
じゃあ、分譲マンション買って、不動産投資するときにかかる固定資産税はいくら？
4000万程のマンションだと、
築6年目で年間２０万弱、築25年目で１２万円程！
んー、結構しますね！
利回り計算にはこの辺もキチンと考えなくては！！
例）専有面積80㎡、新築時の建物の固定資産税評価額1,000万円・土地の固定資産税評価額3,000万円新築
建物部分に関しては新築時から5年間は半額になる軽減特例が、土地部分には200平方メートル以下の「小規模住宅用地」には課税標準額が1/6に軽減される適用措置があるので、その特例を加味して計算します。
〇土地税額：3,000万円×1.4％×1/6＝70,000円
〇建物税額：1,000万円×1.4％×1/2＝70,000円
〇固定資産税納税額＝140,000円築6年
建物部分の軽減特例期間は終了しますが、年数が経っているので、それに応じて再計算されます。東京都の定める「経年減価補正率表」（※）では、6年後の経年減価補正率は「0.8335」と定められています。
〇土地税額：3,000万円×1.4％×1/6＝70,000円
〇建物税額：1,000万円×0.8335×1.4％＝116,690円
〇固定資産税納税額＝186,690円築15年
東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.6225」です。
〇土地税額：3,000万円×1.4％×1/6＝70,000円
〇建物税額：1,000万円×0.6225×1.4％＝87,150円
〇固定資産税納税額＝157,150円築25年
東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.3992」です。
〇土地税額：3,000万円×1.4％×1/6＝70,000円
〇建物税額：1,000万円×0.3992×1.4％＝55,888円
〇固定資産税納税額＝125,888円
下のサイトがわかりやすいです！
固定資産税評価額の調べ方や固定資産税の計算方法｜戸建て・マンションを網羅
