マンション投資 不動産を買ったあと
不動産を購入することを決定したオモチパパですが、そのあとどうしたらいいのってあたりが不明だったので調べてみました！
①帳簿をつけよう！
- 個人の資産
不動産投資を行う前と後で、
総資産がどう変わったのか？
ポイントはキャッシュフローがどれだけ生まれているか？
- 一部屋ごとの帳簿
そのまんまですが、一部屋の収支をつけること。
今までの履歴があれば、含み損益が明確となり売却までの流れがスムーズになります！
②キャッシュフローを増やす
成功するオーナーは常にキャッシュフローをいかに増やすかを考えています！
- 繰上げ返済することで、キャッシュフローを増やす
繰上げ返済をすることのメリットは2つ！
①利息分の支払いが減るので、月々のキャッシュフローが改善する！
金利2%弱だとしても、利息ってすごい金額になりますよね！！
②融資金額が増えるので、更に投資ができる！
キャッシュフローが増えると手元のお金が増えるので、更に繰上げ返済を行うことができます！
- 家賃をあげる！
リフォームなども考えられます。
退去時は自分で見に行きましょう！
③物件購入時以外にお金を使えるか？
オーナーになったら、費用対効果を考えましょう！
ＲＯＩ投資利益率です。
例えば、原状回復時に10万円お金を掛け、
家賃を3,000円上げると利回りは36%です！
原状回復にひと工夫
- 1面だけ色を替え、デザイン性をあげる
- 水回り、ウォシュレットの導入
ちなみに、温水便座の導入は5万円です！
入居者からの原状回復費用とプラスαで拠出しリフォームすることで、家賃をアップさせることができます！
④家賃をあげる努力
- リフォーム
- 広告料を支払うこと
- 立地の良いところに買う
- 出口戦略
広告料は客付けの際に効いてきます！
仲介会社に別途で広告料を支払うと、
頑張って客付けしてくれます！
その際、少し高めの家賃設定を、することがポイントです。
また、売却時にも年間収入＝賃料が参考にされます！
23区のワンルームマンション建築規制
は是非チェックしましょう！
ちなみに、
目黒区は10戸以上かつ3階以上のマンションは18-33㎡であること。
台東区は25-39㎡
品川区は18-29㎡
例えば、台東区の場合25㎡未満の比較的狭いマンションは建てられないので、
狭くても安いマンションが良いというニーズを汲むことができるということです！
まとめ
- 原状回復工事を工夫して、家賃をあげる
- 仲介業者に広告料を払う代わりに家賃を高めに設定する
