中古　1棟マンション投資の営業①　面談内容レビュー！ - おもちパパ　ハワイでマイル！陸マイラーホントのホントの初心者がポイントを貯めれるか？

郊外の中古木造アパート1棟
35年ローン　
年間利益は約100万円
35年後には3,000万円の黒字になるらしいです！
土地の価値は変わらないので、建物の金額さえ返済できれば損はなし！という魅力的な話でした。

土地が価値になる！都心の地価はこれからも下がらない！
ワンルームは土地面積が低いので、資産価値が低い！
空室リスクの軽減

収益性が高い！建物は安め、
火災などへの対応が堅い

借入金額が高い、自分の住宅ローンへの影響
空室リスク、家賃下落

東京都23区内、横浜駅近く、川崎駅近く

感想としては、非常に魅力的ではありますが、リスキーかなぁと。
まず目的はキャッシュフローを得る事。
お金は欲しいけど、まずここにそんなに積極的になれない感じ。
楽して稼げる話はないよねーと。

リスクとしては、ワンルーム一部屋より、複数部屋を所有している方が良い。
・木造アパートのため、地震や火事などの災害があった場合、建物はアウトになるかも知れない
けど、それはチャンスであり、保険で立て直すなり、リノベーションすることができる。もともと、建物の資産価値は低いアパートが前提です。

結果、以前より高い賃料、人気が期待できる！
これは確かにありますね。

後は、資産形成に関して。
建物の価値は下がるかもしれないが、都心近郊の土地は下がらない！
資産である！

仮に、7500万円でアパートを購入した場合、
5000万円が土地代で、2500万円が建物です。
キャッシュフローが良いので10年近くで建物代2500万円は精算するとこができる。
土地の5000万円はオーナーの資産なのでプラマイゼロ。
10年以降は利益と捉えて下さいとのことです。

おもちパパの現在の結論としては、バツよりの保留です。
理由はリスクが高すぎる。
将来的に土地があまると言われていますが、その状態で土地があってもしょうがないんじゃないか？と思うからです。
今後、同じ業者さんと自分から連絡を取ることはなさそうです。

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