マンション投資 いよいよスタート！
2018年 マンション投資をスタートしました！
続報。
不動産屋の手違いで、所有できなくなりました(´；ω；｀)
マンションの修繕費のため、
現在の収支が赤字になっており、
銀行が該当物件に融資しないと判断されました。。
まず、月々のキャッシュフローですが、
常に入居者がいる場合を前提にプラスにしました。
年間収支は10,000円のプラスです！
フルローンも可能でしたが、利息によるローン返済額の増加を嫌がったことと、
保険的要素は考えておらず、月々のお金をプラスすることで
より余裕のある生活をするため、頭金を入れました！
数百万円入れましたが、総支払金額は数十万円軽減され、月のローンもかなり軽くなりました。
利率は1.78％なので、利息って本当に大きいですね！
ただ、個人住居用の住宅ローンの場合、変動金利で0%代もあるようです。
また、10年間の住宅ローン減税もありますね！
家を買うときはそんなとこもしっかり考えて買いたいと思います！
さて、お世話になるのは、Ｙ社さん。
Y社の売りは物件価格が安いこと。
Y社の運営は毎月かかる管理料金で賄っているとのことです。
ネックは管理委託料です！
毎月4,320円が徴収されます。
1年で約50,000円
5年で250,000万円
10年で500,000万円。
決して安くはないですね！
ただし、管理委託料は別会社に変更可能ということです。
物件は東京都内、T駅5分圏内の1Kマンションです。
決めて
- T駅の今後の発展を期待
- 徒歩5分圏内の駅近
- 物件価格2,200万円
- ペット可能
- オートロック、二口コンロなどの設備も十分
- 入居者の法人契約（2020年まで）
懸念材料
- 家賃が高い
- T駅の土地勘がない
時間ができ次第、T駅にも足を運んで視察したいと思います！
今後は設備投資も徐々に行って行きたいと思います!
不動産マンション投資 エト
不動産マンション投資業界の大手
システム
家主代行システムとサブリースシステムの二種類のシステムがあります！
家主代行システム
- 賃料 募集賃料と同じ
- 管理委託料 3,500円（税込）
- 新契約業務委託料 月額賃料
- 更新契約業務委託料 更新料の半分
- 家主代行期間 2年間、自動更新、更新料なし
- 礼金 原則2ヶ月
- 敷金 会社預かり
- 家賃送金 手数料なし
- 退去連絡 1ヶ月前
- 設備免責期間 契約から3ヶ月は会社、6ヶ月までは折半、その後はオーナー負担
オーナーの収入 家賃8万円の場合
賃料80,000円
2年に1回の更新料40,000円
（実質、賃料の0.5ヶ月）
礼金1ヶ月分 80,000円
（新契約業務委託料が1ヶ月分）
オーナーの出費
管理委託料3,500円
サブリースシステム 家賃80,000円の場合
- 賃料 95%
- 管理料 なし
- 礼金・更新料 オーナー按分なし
- 敷金 会社預かり
- 家賃送金 手数料なし
オーナーの収入
賃料の95パーセント 76,000円
オーナーの出費
なし
住宅ローンプラン
オリックスさんとセゾンさんがオススメのようです！
35年、変動金利１．７５％
【2018 年スタート必読！】子連れでマイル！ホントの初心者が教えるポイントサイトの始め方！
みんなと同じ初心者が教える
ポイントサイトの使い方！！
まず、おもちパパは2018 年春に始めた超絶初心者です！
しかしながら、ポイントサイトのポイントは数万ポイントを突破しています。
クレジットカード使用マイルで貯めようと思うと、
数百万円のカード利用で得られるポイントと同額です！
下記のポイントサイトで商品購入以外にお金が掛かったことはありません。
そして、ポイントサイトの利用者は
モッピー600万人を突破しています！
実は早い内に登録した方が
得られるメリットが大きいものです！
みなさんもぜひ登録までやりましょう！
- どこのサイトを登録するか？
【JALマイルなら絶対モッピー】
[http://www..com/
:title]
【ANAマイルなら絶対ハピタス】
[http://www..com/
:title]
無料会員登録 | ポイントサイトなら高還元率のハピタス | ネットショッピングでお得に貯めて現金やギフト券に交換
これで決まりです！！
さて、どこから登録するか？
ですが、紹介URLから登録しましょう！
【理由】
- スタート時点でポイントが付与される
- 紹介者へポイントが回る！
【超重要！】
夫婦・親族・知り合いで登録するなら
必ず、紹介してあげてそこから登録してもらいましょう！！
自分自身、妻と競い合うようにしてポイントを貯めていますが、
友達登録ができていなかった（失敗した）ため、万円単位で損しています！
ポイントサイトは紹介者還元型なんです！
つまり、紹介者のポイントの
○パーセントが紹介元に入ってきます！
例えば、あるクレジットカードを1枚作成すると10000ポイントもらえる案件だとします。
・紹介された方は案件通り10000ポイント！
・紹介元は案件の10〜30パーセント、
1000〜3000ポイントもらえます！
どうですか？凄いですよね！
いやー、ポイントサイト恐るべし。。
ポイントサイトでザックザックとポイントを貯めてる方は、もちろん自分でもポイント貯めてますが、友達からの還元ポイントも多いと思います！
コレがポイントサイトを始めるあなたが紹介から登録すべき理由です。
【実践編】
紹介から登録すべし！
ということはご理解頂けたと思います！
さて、おもちパパが思う、
ベストなスタート方法です！
①メインでポイントを貯めていかない配偶者（奥さんor旦那さん）に登録してもらう！
お小遣いサイトはモッピー！貯めたポイントを現金やEdyやWebMoneyと交換できるよ♪ | ポイントサイトでお小遣い稼ぎ・節約するなら安心・安全なモッピー
[http://www. .com/無料会員登録 | ポイントサイトなら高還元率のハピタス | ネットショッピングでお得に貯めて現金やギフト券に交換:title]
②配偶者から紹介してもらい、
登録する！！
【10〜30パーセント増しにポイントがつく！】
配偶者から紹介されたサイトでポイントを貯めていきます！
あなたのサイトには案件通りのポイントが入ります！
そして、紹介元のサイトに案件の○パーセントか入ります！
③マイルに変換したあとで、
家族プログラムなどで合算しましょう！
紹介元の旨味を説明しましたが、
実際には
モチベーションない方に登録して！とは
言えないですよね笑
人間関係を大事に自己責任でお願いします！
そして、ポイントの貯め方は下のページで解説しています！
マンション投資3 経費について
総収入金額について
- 家賃
- 共益費
- 礼金や更新料、敷金の残金など
経費について
- 税金
固定資産税や都市計画税、
不動産を購入したときの不動産取得税、
また収入印紙代などの税金は経費です。
マンション投資1 固定資産税っていくらかかる？ - おもちパパ ハワイでマイル！ 陸マイラーホントのホントの初心者がポイントを貯めれるか？
- 保険料
火災保険・地震保険料があります
- 業務委託料
不動産運営に必要な委託料です。
通常４〜５パーセントのところが多い印象
- 司法書士や税理士への報酬
確定申告を税理士事務所に依頼する、
不動産の登記を司法書士に依頼する場合の報酬も経費です。
１５０００円程？
- 減価償却費
建物には、構造や素材により、法律で耐用年数が設定されています。
木造は22年、鉄骨造は34年、マンションで多いRC造は47年です。
建物の購入にかかった費用を、
この年数で割った金額を減価償却費として
毎年、費用に計上することができます。
土地にはなく、エレベーターなどの付属設備は15年です！
新築、築浅物件は
減価償却費が建物、付属設備両方計上できます！
- 修繕費
部屋のクリーニング代や壁紙の交換、給湯器やエアコンの交換など、
部屋の機能を回復させるための費用は修繕費として経費に計上できます。
他にも、
共用部分の清掃やメンテナンス費、
修繕積立金も経費にできます。
- ローン金利
融資を受けた金融機関から、
年末に返済表が送られてきますが、
そのうちの建物を取得するために受けた借入金の金利は経費とすることができます。
また、ローンの融資を受けた年の手数料も経費になります。
- その他
物件を視察にいった場合の交通費、
税金に関する本を購入した際の書籍代、
不動産屋への手土産代、
などは常識の範囲内で経費にできます。
あまりに交通費や交際費の頻度が高い、金額が多い場合は税務署のチェックが入ります。
不動産所得を節税する！経費にできる支出できない支出とは - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】
マンション投資2 敷金・礼金どうなるの？
みなさん、何度引っ越しをしたことありますか？
2回？3回？もっとしてる？
平均はどんな感じでしょうかね！
4回ぐらいですか？
いずれにせよ、人間、そう何度も何度も引っ越ししないですよね？
だってお金かかりますもんね。
入居時だけでも、敷金礼金。
合わせて家賃2ヶ月を超えるところも全然ありますよね！
家賃15万円なら30万円です！いやー、痛いですよね。
いざ、不動産サイトで物件を探すとき、出てきませんか？
敷金礼金。
さらに、不動産投資のお話を、聞くにあたり必要な情報ですよね。
敷金礼金、収入？経費になるの？どうするの？
敷金礼金 コレ何っ？てことで調べてみました！
敷金とは？
退去時に返ってくるお金です！
部屋を退去するときの原状回復（生活でできてしまった傷などを直す）費用として、入居前にあらかじめ払う準備金のようなお金です。基本的には、原状回復にかかった費用が差し引かれたお金が戻ってきます。家賃1カ月分が目安。
賃貸で借りたお部屋は、原状回復が原則です！
その時の費用が敷金から充てられます。
原状回復って？
入居者は退去時「原状回復」が義務づけられていますが、それは「入居前の部屋に戻す」という意味ではありません。普通の生活をしていれば生じる程度の汚れ・キズは、大家さん負担が原則なのです。
基準は下を参考下さい！
お風呂
＜大家負担＞
古くなった給湯器を、壊れてはいないが次の入居者確保のために交換<入居者負担>
空焚きしてしまって壊れたお風呂キッチン
＜大家負担＞
冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ
＜入居者負担＞
通常の使用を超える、台所の油汚れ（使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している）床
＜大家負担＞
家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
＜入居者負担＞
飲み物等をこぼしたことによるシミ・カビ（手入れ不足で生じたもの）壁
＜大家負担＞
クロスの変色（日照など自然現象によるもの）
画鋲やピン等の穴（下地ボードの張り替えは不要な程度）
＜入居者負担＞
結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（通常の使用を超える）
クギ穴・ネジ穴（下地ボードの張り替えが必要な程度）
ほとんど大家負担じゃない？！
ですが、ですが、ワンルームマンションの場合
敷金が返ってきた人は30%、追加請求も30%、残りは相殺されているようです！
マンション投資で敷礼0に設定しているケースはどうなるのか？
下のような話もありますが、
営業マンと面会次第報告します！
結果 面談したメーカーさんに関しては原状回復費用は全て不動産会社持ちでした。ただし、退去時に入居者から２,３万円徴収するケースが多いようです！ 大家さんとしては、原状回復にお金はかかりませんが、設備費は必要になるようです！
「敷金と同じように、原状回復費用に充てるお金として、部屋のクリーニング代を設けているところがほとんどです。目安は1m21000円程度ですね。例えば25m2のお部屋なら2万5000円だと考えておくといいでしょう。また、エアコンがあればクリーニング代がかかり、一台およそ7000～8000円程度。結果として、部屋のクリーニング代として、敷金1カ月程度のお金はかかると思ってください。個人的には、敷金よりもクリーニング代のほうが内訳がしっかり明示されているので、安心してお借りいただけると思っています」
礼金とは？
文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払います。敷金と違って、退去時に返金されることはありません。最近では礼金なしの物件も増えています。家賃1カ月分が目安。
おもちパパの引っ越し歴は、
今まで大学進学、就職、結婚と3回ありました！
いずれの引っ越しも敷金はまぁまあ取られた印象です！
大学時は家賃が低かった事もあり、敷金は全て取られちゃった記憶があります。
結婚後の引っ越しでは、多少返ってきたかなーと。
明細も見せて貰いましたが、時代が時代だっぢけに保存してません。
今なら写メとってたなー。。
掛かった金額はクリーニング代と、一部クロスの張り替えでした。
クロスは数年間、布団が擦れた結果、一部変色しており、こりゃしゃあないって感じでした。
普通に使っていれば、敷金は若干返ってくると認識していて良さそうですね！
マンション投資の営業さんから、敷金礼金なしなので、最大のリスクである空室が出にくい！と言われました。
なるほどーっと納得しましたが、どうでしよう？
・クリーニング代はどっち持ち？
・敷金礼金なしは怖いと書いてるサイトもあります
・礼金はオーナーの利益！礼金で1ヶ月程度の空室は賄えるんじゃないか？
てなあたりを考えてます。
次回、営業さんとお話できればこの辺を確認したいと思います！！
マンション投資4 サブリースはするな！ は本当？
サブリースはするな！と散々ネットに出てます。自分なりにまとめました
サブリースとは？
物件に入居者が入らず空室の場合にも一定割合の家賃が保証会社から貸主に支払われること。
「サブリース」と「家賃保証」は同じ意味で使われることが多い。
例えば、1室10万円の家賃収入は10万円×12＝120万円/年となる。
サブリース契約を結び家賃保証を受けた際は、
家賃の85％程度を、家賃保証会社がオーナーに支払うことになる。
8.5万円×12=102万円が満室、空室問わずに得ることができます！
注意点
・サブリースの家賃保証額が妥当か？
・免責期間は長くないか？
・原状回復費用や修繕費はどちらが負担するか？
・家賃設定は数年おきに減少していく
・敷金・礼金・更新料などは、サブリース会社に行くので、オーナーの取り分はない
・いつまで契約が続くか？途中解約などのルール
・入居者を選べない
都内築浅マンションはほっといても借り手が付くので、サブリースは利益を減らすだけ！
肝心なのは築年数が立ったときに保証してくれるか？家賃は、どう変化していくか？
しっかり契約内容を確認して契約すへわきだなと思いました！
ここで、運用していく上での外部委託についてまとめました。
【サブリース】
【管理委託】
入居者の募集から手続き、家賃の集金などの管理運営業務
管理委託料は5％程度
【滞納保証】
入居者が家賃を滞納したときに、保証会社が物件オーナーに滞納分の家賃を支払ってくれる。
入居時に1ヶ月分の家賃の30～100％程度、
契約更新時に家賃の10％などが一般的だ。
【空室保証】
保証料は満室時の月額賃料の総額の5％程度。
空室が出てもオーナーの受けとり家賃が満室時家賃の90％程度相当になるよう差額の金額を保証する。
